⚖️🔋Generación Limitada; Resumen Completo
Derecho Registral Inmobiliario y apagones selectivos
Buenos días. Aunque para algunas personas naturales y jurídicas estos días han sido de generación limitada, esa no ha sido la corriente en el Resumen Supremo. Aquí les transmitimos y distribuimos lo más reciente del Tribunal Supremo de Puerto Rico (TSPR) para esta última semana de septiembre.
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Derecho Registral Inmobiliario
Hoy se llama “derecho registral inmobiliario”. Históricamente se llamaba “derecho hipotecario”. Yo le llamo la electiva que tomas después de derechos reales. No importa como le llames (o qué recuerdos te traiga), el TSPR lo discutió en la opinión de mayoría en Firstbank de Puerto Rico v. Registradora de la Propiedad de Ponce, 2021 TSPR 135.
En esta opinión, el TSPR decide dos temas nuevos: (1) cómo presentar un recurso gubernativo en tiempos de John Warnock y Charles Geschke, y (2) ciertos requisitos de la escritura de modificación de hipoteca. Los resumimos por separado.
Tema 1: Recursos Gubernativos
Repaso: El recurso gubernativo es el mecanismo para impugnar directamente ante el TSPR cuando un registrador o registradora de la propiedad suspenda o deniegue la inscripción o anotación de un documento presentado para su registración.
Regla general: El TSPR explica que para presentar bien un recurso gubernativo se debe:
Escribir y presentar el recurso gubernativo escrito, en papel, en la secretaría del TSPR.
Subir copia digital del escrito presentado ante el TPSR a través del sistema Karibe, como documento complementario del documento objeto del recurso; y
Entregar al registrador o registradora la copia certificada original del documento objeto del recurso.
Holding: Excepción a la regla general. El tercer requisito no aplica cuando el notario o notaria autorizante haya presentado el documento objeto del recurso digitalmente (en PDF) en Karibe y lo haya acompañado con la certificación de que el PDF es copia fiel y exacta de la copia certificada que expidió en su oficina.
Es decir, (1) mientras exista Karibe y (2) mientras el notario o notaria autorizante haya subido bien el documento a Karibe con su debida certificación, lo más probable es que el tercer requisito no lo tengas que cumplir para formalizar tu recurso gubernativo.
Razonamiento: La copia de la copia de la copia. Parece confuso, pero la razón de ser de la nueva excepción es que las copias certificadas son documentos con fé pública de que son copia “fiel y exacta” de la escritura original autorizada. Lo que se presenta para inscripción no es la escritura original (esa se mantiene en tu protocolo), sino la copia certificada. Al subirlo a Karibe no subes la copia certificada, sino una versión digital de la copia certificada. Es decir, una copia de la copia (me avisan si quieren hacer una colección de NFTs con JPEGs de copias certificadas de escrituras públicas). Al subirla a Karibe, también tienes que certificar que esa versión digital es copia “fiel y exacta” de la copia certificada. Entonces, con tanta copia “certificada”, ¿para qué entregar la copia certificada original?
El TSPR se preguntó lo mismo y dijo que es too much. Aunque, no pasa desapercibida la ironía que en una opinión donde el TSPR protege la digitalización y los avances tecnológicos, el Máximo Foro también reitera que el primer paso para presentar un recurso gubernativo es radicar un escrito en papel 8.5 x 14 en la secretaría del TSPR.
Advertencia 1: Esta excepción es probable que aplique a la mayoría de los recursos gubernativos, pero no a todos. Si no fuiste el notario o notaria autorizante (quien subió el PDF a Karibe) y representas a una parte que interesa radicar un recurso gubernativo, debes verificar si debes cumplir con el tercer requisito. En palabras de Ronald Reagan: “Trust, but verify”.
Advertencia 2: El caso discute términos y otros pormenores que debes leer antes de radicar tu próximo recurso gubernativo. Yo litigué 9 años y no participé en ninguno. Imagino que la mayoría de ustedes tampoco. Pero si te toca, debes repasar el caso, el Artículo 245 de la Ley Hipotecaria de 2015 y la Sección 245.1 de su Reglamento.
Entonces, ¿ya decidieron entregar la notaría?
Tema 2: Escritura de Modificación de Hipoteca
Resumen Ejecutivo: En la escritura de modificación de hipoteca, el notario o notaria autorizante tiene que dar fe de haber: (1) tenido ante sí el pagaré original; y (2) añadido al pagaré la modificación correspondiente (“allonge”). Si no se da fe expresa de estos dos hechos, la escritura de modificación de hipoteca no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Argumentos rechazados: El banco argumentó que la Ley de Transacciones Comerciales (LTC) desplazó a la Ley Hipotecaria en cuanto a los requisitos para inscribir una hipoteca. El TSPR rechazó el argumento y recalcó la norma vigente según legislada:
La LTC (Art. 2-117) gobierna el pagaré y sus modificaciones.
La Ley Hipotecaria (Art. 89) gobierna la inscripción de las hipotecas y modificaciones en el Registro de la Propiedad.
¿Por qué esta opinión es importante para la banca? En la mayoría de los casos, los bancos guardan los pagarés en bóvedas o con terceros que ofrecen el servicio de custodia de esos instrumentos negociables. Cuando pagas tu préstamo hipotecario, el banco busca el pagaré y se tarda unos días o semanas en que lo recibes para su cancelación. Los bancos argumentan que buscar el pagaré original cada vez que hay que modificar una hipoteca retrasa los trámites comerciales hipotecarios.
¿Qué cree el TSPR? Según el TSPR, esto es un asunto para la Asamblea Legislativa. El TSPR resaltó que, de hecho, la Asamblea Legislativa ya descartó este razonamiento de los bancos como base para variar el requisito de exigir que el notario o notaria autorizante de fe expresa en la escritura de haber visto el pagaré original y de haberle endosado la modificación correspondiente.
Decisión unánime; Opinión casi unánime: Salvo la jueza presidenta Maite D. Oronoz Rodríguez, quien solo concurrió con el resultado, todos los jueces asociados se unieron a la opinión del juez asociado Edgardo Rivera García.
Conducta Profesional
Aunque no son sobre conducta per se, el TSPR reinstaló a tres colegas en la práctica de la abogacía, una de quienes también fue reinstalada como notaria. Puedes leer más al respecto aquí, aquí y aquí.
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Espera el próximo Resumen Supremo este martes, 5 de octubre de 2021.
Escrito por Aníbal J. Núñez.
Imágenes de Giphy.com.
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